Informazioni da conoscere prima di acquistare una proprietà. Suggerimenti e consigli. Affidatevi con fiducia al vostro agente immobiliare, regolarmente abilitato o al vostro tecnico di fiducia per evitare spiacevoli sorprese o rinvii al momento del rogito.
1) Documenti di identità personale.
2) Atto di provenienza dell'immobile, puo' derivare da:
- atto di compravendita
- eredità quindi successione e atto con cui il defunto era venuto in possesso del bene.
- se donazione possono nascere a volte problemi perchè la donazione è un atto revocabile.
- se comprata all'asta vi è allora un decreto di trasferimento da parte del giudice.
Nell'atto di provenienza possono essere indicati elementi non presenti altrove, es: posto auto.
3) - Planimetria catastale, puo' essere legata all'atto di provenienza come no. Deve essere quella depositata in catasto quindi non troppo vecchia e deve essere completamente identica a quello che è la casa. Verificare che sia presente anche la cantina. Se non presente avrà una scheda catastale a parte e quindi farsi dare la piantina che a sua volta deve essere fedele alla situazione di fatto. Verificare che la cantina che lui occupa sia quella di cui è proprietario perchè alle volte avvengono degli scambio ed errori nell'atto di provenienza.
4) - Farsi dare anche la planimetria comunale perchè l'urbanistica corretta è data dalla somma della planimetria catastale e quella comunale. Entrambe devono essere identiche alla casa. Solo così si ha la certezza che la casa sia in ordine dal punto di vista urbanistico. Se la planimetria catastale non è corretta è molto facile metterla a posto, mentre invece se la planimetria comunale non lo è non è sempre detto che sia sempre possibile metterla a posto e possono anche non bastare 1000 e passa euro per sistemare le cose. L'aspetto urbanistico e catastale devono sempre combaciare. La verifica urbanistico-catastale puo' essere affidata a un tecnico: Relazione Regolarità Edilizia.
5) - Avuti tutti i documenti di cui sopra bisogna sincerarsi di avere comunque davanti il vero proprietario, ovvero il nome di colui che è scritto nell'atto. Potrebbe avere venduto la casa l'anno prima e continuare a starci dentro in affitto non essendone di fatto piu il proprietario. Si fa allora una visura ai pubblici registri dove c'è scritto chi a quel momento è l'effettivo proprietario. Oltre alla visura catastale dove si ricavano informazioni utili circa la titolarità, tipologia e classe dell'immobile e la rendita catastale occorrerà quindi fare anche quella ipotecaria in modo da sapere se su questa casa ci sono delle pendenze quali debiti, pignoramenti, ipoteche volontarie (mutuo) o legali. Se c'è un pignoramento il presunto venditore sta cercando di procurarsi illecitamente delle caparre non avendo altro da perdere. In caso di mutuo ci si fa comunicare la somma residua.
6) - Verificare sempre dalle visure che in caso di società non vi sia una procedura fallimentare in corso. Tutti gli atti che si fanno dopo l'inizio di una procedura fallimentare sono nulli. Se si da' una caparra e si è fatto un foglio questi non valgono nulla.
7) - Occorre inoltre verificare la situazione del condominio, (ultimi due verbali di assemblea – ideale quelli degli ultimi 2 anni – consuntivo e preventivo spese – e per verificare eventuali situazioni debitorie sia del venditore che degli inquilini. E anche eventuali spese che ricadranno inevitabilmente sul compratore nell'immediato futuro.Verificare situazione ascensore se presente. Il Venditore ha regolarizzato la sua quota per l'utilizzo?
8) - A questo punto una volta individuato il compratore si puo' fargli sottoscrivere la proposta di acquisto, ( di solito il 5% sul prezzo di acquisto). Dal momento che la proposta viene accettata da parte della parte venditrice matura anche il diritto alla provvigione da parte dell'agente immobiliare.
9) - Sono inoltre importanti:
- Copia dell'Ape. (Attestato prestazione energetica) obbligatoria prima dell'atto.
- Eventuale conformità degli impianti esistenti nel fabbricato laddove prevista (a tale scopo valgono le certificazioni rilasciate dai tecnici installatori e/o manutentori, che devono essere consegnate dal venditore all’acquirente). Oggi, al momento del rogito, il venditore non è obbligato a dichiarare la conformità (o mancata conformità) degli impianti dell’immobile oggetto della compravendita, anche se, per evitare contestazioni future da parte dell’acquirente, è consigliabile comunque specificare nell’atto lo stato degli impianti.
Sulla dichiarazione di conformità:
- La Dichiarazione di Conformità degli impianti deve essere rilasciata ogni qual volta si installi un nuovo impianto. Non solo: è necessaria anche in caso di manutenzione straordinaria, modifica o ampliamento di un impianto già esistente. L’unico caso per cui non è obbligatoria è quello della manutenzione ordinaria. Ma cosa accade se non si è in possesso della Dichiarazione di Conformità o quando non la si riesce più a reperire? I casi sono tre e dipendono dall’anno di realizzazione dell’impianto.
- Se l’impianto risale a prima del 1990, la Dichiarazione di Conformità in estrema sintesi, non è necessaria, in quanto la legge 46/90 stabiliva l’obbligo di adeguamento degli impianti – anche se per gli impianti diversi da quelli elettrici non esistevano criteri univoci per essere considerati adeguati – , che in tal caso doveva essere certificata con una Dichiarazione di conformità, ma chi invece all’entrata in vigore della legge aveva già un impianto considerato a norma, non doveva disporre di alcuna documentazione a riguardo.
- Se la data di realizzazione dell’impianto è compresa tra il 1990 e il 2008, è possibile richiedere una Dichiarazione di Rispondenza. La DiRi sostituisce la DiCo nei casi in cui il certificato originale risulta irreperibile o smarrita dal proprietario dell’immobile o dall’installatore dell’impianto.
- Per gli impianti realizzati dopo il 2008 non è possibile redigere una Dichiarazione di Rispondenza, come visto nel caso precedente, ma sarà necessario reperire la certificazione originale oppure, se sono necessarie delle modifiche all’impianto, bisognerà realizzare una nuova Dichiarazione di Conformità. Come reperire quindi la dichiarazione di conformità originale in caso di smarrimento? Ci si può rivolgere all’impresa che l’ha rilasciata in origine, oppure si può provare a richiedere una copia allo Sportello unico per l’edilizia del comune in cui è situato l’impianto in questione: dovrebbe infatti essere stata qui depositata una copia della certificazione al momento della redazione.
